Pe scurt: dacă ai un apartament în România pe care l-ai închiriat, iar chiriașul nu mai plătește sau refuză să plece, nu îl poți da afară „cu mâna ta” — evacuarea se face pe cale legală. Vestea bună: legea prevede o procedură specială de evacuare, mai rapidă, iar chiriile restante se pot recupera separat. Dacă ești plecat din țară, un avocat se ocupă de tot, fără să fie nevoie să te întorci.

Este o situație clasică pentru românii din diaspora: ai o locuință în țară, ai dat-o în chirie ca să nu stea goală, iar chiriașul a încetat să plătească sau s-a „instalat” și nu mai vrea să plece. De la distanță, pare imposibil de rezolvat. Nu este.

Poți să-l dai afară singur pe chiriaș?

Nu. Oricât de îndreptățit ai fi, nu ai voie să schimbi yala, să scoți lucrurile chiriașului sau să-l dai afară cu forța. Astfel de fapte se pot întoarce împotriva ta, inclusiv penal (tulburare de posesie, violare de domiciliu). Evacuarea se face doar pe cale legală — dar tocmai de aceea e important să o pornești corect și repede.

Ce faci dacă chiriașul nu plătește sau nu pleacă?

Pașii, în esență, sunt:

1. Notificarea chiriașului — i se cere, în scris, să plătească sau să elibereze locuința, cu un termen.
2. Evacuarea pe cale judiciară, dacă nu se conformează — legea prevede o procedură specială pentru evacuarea din imobile folosite fără drept, mai rapidă decât un proces obișnuit.
3. Recuperarea chiriilor restante — separat, prin cererea potrivită (de exemplu ordonanța de plată, când datoria e clară).

Un avocat parcurge acești pași în numele tău, pe bază de împuternicire.

Ai contract de închiriere? E în avantajul tău

Dacă ai un contract de închiriere, poziția ta este mai puternică:

• contractul stabilește clar obligația de plată și condițiile de încetare;
• un contract de închiriere înregistrat la ANAF poate constitui, pentru chiria neplătită, titlu executoriu — adică poți trece direct la executarea silită pentru sumele datorate, fără un nou proces pe fond;
• pentru eliberarea efectivă a locuinței se folosește procedura de evacuare.

Efectele exacte depind de forma contractului și de înregistrarea lui; le verificăm pe cazul tău.

Nu ai contract sau contractul a expirat?

Și atunci se poate. Persoana care ocupă locuința fără un drept (fără contract valabil, după expirarea contractului, ori un simplu tolerat care refuză să plece) poate fi evacuată prin procedura specială de evacuare prevăzută de Codul de procedură civilă. Diferă documentele și pașii, dar rezultatul — eliberarea locuinței — se poate obține.

Cum recuperezi chiriile neplătite

Evacuarea îți eliberează apartamentul, dar nu îți aduce automat banii restanți. Pentru chiriile neplătite se folosește o cerere separată:

• ordonanța de plată — procedură rapidă, când datoria e certă, lichidă și exigibilă (de regulă, susținută de contract și de dovezi);
• sau o acțiune în pretenții, când situația e mai complicată.

După obținerea titlului, se poate trece la executarea silită a chiriașului.

Ești plecat din țară? Cum ne ocupăm de tot

Aici e avantajul real pentru proprietarii din diaspora:

1. Ne trimiți contractul și dovezile (mesaje, dovezi de plată/neplată) și analizăm gratuit situația.
2. Semnezi contractul de asistență juridică (îl putem trimite electronic); îți spunem exact ce documente ne trebuie.
3. Trimitem notificarea, formulăm cererea de evacuare și te reprezentăm în instanță, fără să fie nevoie să vii în țară.
4. Ne ocupăm și de recuperarea chiriilor și, dacă e cazul, de executarea silită.

Practic, urmărești rezolvarea de pe telefon, din țara în care locuiești.

Cât durează

Procedura specială de evacuare este gândită să fie mai rapidă decât un proces obișnuit, tocmai pentru că proprietarul nu poate fi ținut la nesfârșit în afara casei lui. Durata reală depinde însă de instanță și de cum reacționează chiriașul. Îți dăm o estimare după ce vedem contractul și situația.

Greșeli frecvente pe care le vedem

• „Justiția pe cont propriu” — schimbarea yalei sau scoaterea lucrurilor. Ilegal și riscant penal.
• Lăsarea situației să se prelungească luni de zile, timp în care se adună chirii neplătite greu de recuperat.
• Închirierea fără contract sau fără înregistrarea lui — slăbește poziția și complică recuperarea.
• Amestecarea celor două probleme — evacuarea și recuperarea banilor se rezolvă pe căi diferite.

Întrebări frecvente

Pot să schimb yala dacă chiriașul nu plătește?

Nu. Evacuarea „de mână proprie” (schimbarea yalei, scoaterea lucrurilor) este ilegală și te poate expune unor consecințe, inclusiv penale. Evacuarea se face doar pe cale legală.

Chiriașul nu are contract. Îl mai pot evacua?

Da. Persoana care ocupă locuința fără un drept poate fi evacuată prin procedura specială de evacuare prevăzută de lege. Diferă actele necesare, dar rezultatul se poate obține.

Sunt plecat din țară. Trebuie să vin pentru evacuare?

Nu. Te putem reprezenta în baza contractului de asistență juridică — trimitem notificarea, formulăm cererea de evacuare și te reprezentăm în instanță, fără să fie nevoie să te întorci.

Cum îmi recuperez chiriile neplătite?

Separat de evacuare, prin ordonanță de plată (când datoria e clară) sau prin acțiune în pretenții, urmată de executare silită. Un contract înregistrat la ANAF poate fi titlu executoriu pentru chiria neplătită.

Cât durează evacuarea?

Procedura specială este mai rapidă decât un proces obișnuit, dar durata depinde de instanță și de reacția chiriașului. Îți dăm o estimare realistă după ce vedem contractul.

Cât costă?

Depinde de proceduri (evacuare, recuperare chirii, executare) și de complexitate, iar onorariul se poate achita și în rate. Îți comunicăm costul după analiza situației.